Möblierung beim Kauf einer Kapitalanlage

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Kapitalanlage möbliert vermieten? Was sind die Vorteile?

Die Aktienmärkte sind aufgrund der Unsicherheit der Covid-19 Pandemie und den damit in Verbindung stehenden wirtschaftlichen Auswirkungen enorm volatil. Das Zinsniveau ist historisch gesehen immer noch niedrig, während die Inflationsrate kontinuierlich ansteigt. Wie also kann ich mein Kapital zum aktuellen Zeitpunkt sinnvoll investieren?

Die Antwort auf diese Frage lautet für viele Menschen: Mit Immobilien. Und zwar nicht nur mangels der alternativen Anlagemöglichkeiten und der gegebenen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen: Sondern vor allem aufgrund der langfristigen Stabilität einer solchen Anlage und der potenziellen Wertschöpfung der Asset-Klasse. Doch auch im Feld der Immobilien wird es trotz der steigenden Kauf- und Mietpreise immer schwieriger, gute Renditen zu erzielen. Eine Möglichkeit der Steigerung der Rendite ist die Möblierung Ihrer Kapitalanlage. Insbesondere in Ballungszentren wie der Metropolregion München kann dies von Vorteil sein.

Was ist ein Möblierungszuschlag?

Die Möblierung der Kapitalanlage ergibt vor allem bei kleineren Einheiten wie klassischen Apartments oder 1,5-Zimmer Wohnungen Sinn. Familien und Paare bringen meist ihre eigenen Möbel mit. Doch gerade Geschäftsreisende, Berufspendler oder auch Studenten im Auslandssemester schätzen Flexibilität und Komfort einer voll ausgestatteten Wohnung. Im Gegenzug sind sie eher bereit, eine höhere Miete zu zahlen.

Vermietet man eine Wohnung möbliert, darf man hierfür einen sogenannten Möblierungszuschlag auf die Kaltmiete erheben. Dieser Zuschlag relativiert dabei meist schon nach kurzer Zeit die Möblierungskosten. Damit steigt die Mietrendite, was langfristig den Cash-Flow optimiert. Der Möblierungszuschlag darf erhoben werden, wenn eine Wohnung möbliert vermietet wird. Zudem muss im Mietvertrag ausgewiesen werden, dass die Möbel und sonstigen Einrichtungsgegenstände mitvermietet werden.

Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?

Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil festgelegt, dass beim Möblierungszuschlag der Zeitwert der Möbel angesetzt werden muss. Dieser berechnet sich nach der steuerlichen Nutzungsdauer. Möbelstücke werden über 10 Jahre linear abgeschrieben, d. h. ein zwei Jahre alter Schrank oder Tisch besitzt steuerlich nur noch 80% seines Wertes. Bei Möbeln, die älter als 10 Jahre sind, beträgt der buchhalterische Restwert somit Null. Folglich darf für diese Gegenstände kein Zuschlag mehr erhoben werden. Ist der Zeitwert der Möbel ermittelt, darf der Vermieter einen Betrag von zwei Prozent des Zeitwerts auf die Kaltmiete aufschlagen. Dieser gilt für die gesamte Mietdauer. Bei einer Neuvermietung wird der jeweils aktuelle Zeitwert angesetzt.

Welche Möbel sind für eine Möblierung sinnvoll?

Wird eine Wohnung möbliert vermietet, muss die Einrichtung über die wesentliche Grundausstattung einer Wohnung hinausgehen. Der Mindeststandard beinhaltet die Gegenstände, die ein Mieter in einer Wohnung erwarten darf. Dies sind Toilette, Heizkörper und Türen. Eine Kücheneinrichtung gehört nicht zur Grundausstattung.

Alle weiteren Gegenstände, wie z. B. Sofa, Tisch, Regal, Wohnzimmerteppich, Stuhl oder Sessel – aber auch Interior-Teile oder Dekoration – zählen als Möblierung.

Lohnt sich die möblierte Vermietung?

Dass sich die möblierte Vermietung lohnt, konnten wir bereits bei einigen unserer Münchner Projekte beobachten. Beispiele sind das „Leopold Carré“ in Schwabing oder dem „Holzkontor“ in Haidhausen. Hier konnte durch die Möblierung von Wohnungen die Mietrendite so stark gesteigert werden, dass sich die entsprechenden Kosten in einem kurzen Zeitraum amortisieren.

Dennoch ist die Entscheidung für die Möblierung Ihrer Kapitalanlage nicht immer zwangsläufig die beste Option: Daher ist sie individuell in Verbindung mit den Interessen des Eigentümers und der konkreten Immobilie zu treffen. Denn durch eine Möblierung Ihrer Wohnung gibt es in vielen Fällen häufigere Mieterwechsel: In Konsequenz haben Sie einen höheren Aufwand in der Verwaltung und Vermietung der Immobilie. Dennoch bleibt der monetäre Mehrwert oftmals ein ausschlaggebender Grund, der für eine Möblierung Ihrer Kapitalanlage spricht.

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