WISSENS
WERTES RUND UM
IMMOBILIEN
IMMOBILIEN.
VERKAUFEN.
Was passiert mit dem Mietvertrag beim Eigentümerwechsel?
Wird ein neuer Mietvertrag bei Eigentümerwechsel notwendig?
Sind Mieterhöhungen erlaubt?
Darf der neue Eigentümer die Mietwohnung modernisieren?
Wann ist die Eigenbedarfskündigung nach Eigentümerwechsel erlaubt?
Gibt es ein Vorkaufsrecht des Mieters beim Wohnungsverkauf?
Bestandshäuser werden oft „gekauft wie gesehen“?
Kaufen, Mieten oder Bauen?
Welche weiteren Haken gibt es beim Immobilienverkauf?
Verrät der Energieausweis viel über Bestandsimmobilien?
Finanzierung und mögliche Fördermittel?
Auf was sollte man speziell beim Wohnungskauf achten?
Wie kann man sich auf den Wohnungskauf vorbereiten?
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KAUFEN.
Was passiert mit dem Mietvertrag beim Eigentümerwechsel?
Wird ein neuer Mietvertrag bei Eigentümerwechsel notwendig?
Sind Mieterhöhungen erlaubt?
Darf der neue Eigentümer die Mietwohnung modernisieren?
Wann ist die Eigenbedarfskündigung nach Eigentümerwechsel erlaubt?
Gibt es ein Vorkaufsrecht des Mieters beim Wohnungsverkauf?
Bestandshäuser werden oft „gekauft wie gesehen“?
Kaufen, Mieten oder Bauen?
Welche weiteren Haken gibt es?
Verrät der Energieausweis viel über Bestandsimmobilien?
Finanzierung und mögliche Fördermittel?
Auf was sollte man speziell beim Wohnungskauf achten?
Wie kann man sich auf den Wohnungskauf vorbereiten?
NOCH MEHR WISSEN
IMMOBILIEN.
VERKAUFEN.
Was passiert mit dem Mietvertrag beim Eigentümerwechsel?
Grundsätzlich kann ein Vermieter sein Wohneigentum verkaufen, an wen er möchte. Ein Vorkaufsrecht für Mieter bei Wohnungsverkauf gibt es nur dann, wenn ein vermietetes Mehrfamilienhaus im Grundbuch in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Hier haben die aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht auf ihre jetzige Wohnung.
Der Vermieter ist verpflichtet, jeden Mieter zu informieren, wenn er einen Käufer für dessen Wohnung gefunden hat. Der Mieter hat danach zwei Monate Zeit abzuwägen, ob er zu denselben Konditionen, die der Vermieter mit dem potenziellen Käufer ausgehandelt hat, sein Vorkaufsrecht auf die Eigentumswohnung nutzen will.
Wenn eine Wohnung nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung bereits einmal verkauft wurde, gibt es danach kein Vorkaufsrecht mehr.
Darf der neue Eigentümer die Mietwohnung modernisieren?
Will der neue Vermieter die Wohnung modernisieren, muss er das dem Mieter zuvor schriftlich ankündigen. Luxusmodernisierungen muss der Mieter jedoch nicht hinnehmen. Auch wenn die Arbeiten für ihn eine unzumutbare Härte darstellen, muss er sie nicht dulden.
Gibt es ein Vorkaufsrecht des Mieters beim Wohnungsverkauf?
Grundsätzlich kann ein Vermieter sein Wohneigentum verkaufen, an wen er möchte. Ein Vorkaufsrecht für Mieter bei Wohnungsverkauf gibt es nur dann, wenn ein vermietetes Mehrfamilienhaus im Grundbuch in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Hier haben die aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht auf ihre jetzige Wohnung.
Der Vermieter ist verpflichtet, jeden Mieter zu informieren, wenn er einen Käufer für dessen Wohnung gefunden hat. Der Mieter hat danach zwei Monate Zeit abzuwägen, ob er zu denselben Konditionen, die der Vermieter mit dem potenziellen Käufer ausgehandelt hat, sein Vorkaufsrecht auf die Eigentumswohnung nutzen will.
Wenn eine Wohnung nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung bereits einmal verkauft wurde, gibt es danach kein Vorkaufsrecht mehr.
Kaufen, Mieten oder Bauen?
Nicht selten bemerken die frisch gebackenen Besitzer erst nach Bezug weitere Schäden. Doch eine Gewährleistung ist beim Kauf bestehender Immobilien in der Regel ausgeschlossen; es wird „gekauft wie gesehen“. Um sich hier also vor bösen Überraschungen und explodierenden Kosten zu schützen, wird dringend geraten, bereits vor dem Kauf das Haus gründlich vom Keller bis zum Dachstuhl unter die Lupe zu nehmen. Am besten mit einem Fachmann. Der kann nicht nur die Kosten realistisch einschätzen, sondern weiß auch, welche Teile der Immobilie nicht mehr sanierbar sind.
Verrät der Energieausweis viel über Bestandsimmobilien?
Geht es um den Zustand der Immobilie, gibt der Energieausweis einen ersten Überblick. Verkäufer müssen das Dokument bereits zur ersten Besichtigung überreichen oder gut sichtbar auslegen. So schreibt es die Energieeinsparverordnung (aktuell EnEV 2014) vor, die alle Anforderungen an den Energieausweis regelt. Der Ausweis informiert ganz allgemein über den energetischen Zustand. Er zeigt die erreichte Energieeffizienzklasse und den berechneten oder gemessenen Energieverbrauch auf. Käufer haben damit die Möglichkeit, die zukünftigen Heizkosten abzuschätzen und das Gebäude mit anderen zu vergleichen. Wichtige Hinweise liefern darüber hinaus auch die Sanierungsempfehlungen, die viele Energieausweise enthalten. Denn diese zeigen Schwachstellen und Einsparpotenziale, die nach dem Hauskauf mit höheren Sanierungskosten verbunden sein können. Käufer sollten außerdem auch darauf achten, wann der Energieausweis ausgestellt wurde. Eventuell haben die vorherigen Eigentümer in der Zwischenzeit Sanierungsarbeiten durchführen lassen.
Auf was sollte man speziell beim Wohnungskauf achten?
Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert, der muss bedenken: Er kauft kein Eigenheim auf der Etage, sondern, rechtlich betrachtet, neben dem ihm allein gehörenden Sondereigentum (die Wohnung mit eventuell dazugehörigem Keller und Garagenplatz) auch und untrennbar einen bestimmten Anteil an einem Grundstück. Dieses Grundstück – und damit auch das darauf stehende Haus – gehören einer Gemeinschaft, und mit dem Erwerb der Eigentumswohnung wird der Käufer Mitglied der „Eigentümergemeinschaft“.
Die „Eigentümergemeinschaft“ ist eine Versammlung, in der nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundsätzlich alle Miteigentümer gleiches Stimmrecht haben. Der Einzelne verfügt weitgehend frei über sein Sondereigentum, muss allerdings bei manchen Veränderungen, zum Beispiel bei der Montage von Markisen, oder auch beim Verkauf der Wohnung, unter Umständen die Zustimmung der Gemeinschaft einholen.
Welche Rechte der Wohnungsbesitzer hat, und wie er mit seinem Sondereigentum verfahren darf, ergibt sich zum einen aus dem WEG, zum anderen aus der „Gemeinschaftsordnung“. Sie ist Bestandteil des Kaufvertrags und kann unter Umständen sogar im Grundbuch eingetragen werden. Während die „Gemeinschaftsordnung“ das Miteinander der Eigentümer regelt, listet die so genannte „Teilungserklärung“ detailliert auf, was bei einer bestimmten Wohnung alles zum Gemeinschafts- beziehungsweise zum Sondereigentum gehört. Auch die „Teilungserklärung“ ist Teil des Kaufvertrags.
Welche Fragen sollte man unbedingt stellen?
Reden sollte der der Kaufinteressent immer mit dem Eigentümer/Makler, dann dem Verwalter und möglichst mit den Nachbarn. Konkrete Fragen ergeben sich einmal aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung, der Hausordnung und aus den Protokollen.
Wichtig sind Fragen nach den Eigentumsverhältnissen in der Anlage, nach der finanziellen Basis der Gemeinschaft, den Rücklagen und den geplanten Investitionen. Welche Sanierungen stehen an? Wie werden diese finanziert?
Klären sollte man immer folgende grundsätzlichen Fragen:
- Passt die Wohnung überhaupt zu mir, jetzt und in einigen Jahren?
- Liegt sie günstig für Schule, Arbeitsplatz, Nahverkehr, Infrastruktur?
- Entsprechen Größe der Wohnung und der Räume meinen Vorstellungen?
- Sagen mir der Zuschnitt der Wohnung und die Raumaufteilung zu?
- Ist die Belichtung gut, auch an nicht sonnigen Tagen?
- Stimmen die Himmelsrichtungen (Wohnen gen Süden, Nebenräume gen Norden)?
- Reichen die Bäder?
- Gefallen mir Fußböden und Fliesen (wer damit leben kann, spart Geld)?
- Sind die Nachbarn sympathisch?
- Kann ich mit der Hausordnung leben (Ruhezeiten, Tierhaltung etc.)?
- Ist das Haus Lärm- oder Geruchsbelästigungen ausgesetzt?
- Kann ich mir die Immobilie finanziell leisten?
- Wie ist ihr Wiederverkaufswert?
- Muss die Wohnung innen saniert werden?
- Wie viel kann ich zusätzlich in die Wohnungsmodernisierung investieren?
- Prüfen beim Blick in die Teilungserklärung:
- Was gehört zum Sondereigentum (also dem privat genutzten Anteil) der Anlage (Garage, Carport, Loggia, Tiefgaragenplatz, Keller, etc)?
- Was zählt als Gemeinschaftseigentum (Fahrradkeller, Trockenraum, Garten,Spielplatz, Garagenhof, Foyer, Treppenhaus etc.)?
- Welche Keller, Abstellräume, Garagen, Carports oder Stellplätze gehören konkret zur Wohnung?
- Prüfen beim Blick in die Gemeinschaftsordnung:
- Wie sind die Stimmrechte verteilt?
- Welche Einschränkungen liegen auf dem Sondereigentum?
- Erfragen beim Verwalter und Prüfen mit Blick in die Jahresabrechnung:
- Wie hoch sind die Instandhaltungsrücklagen der Gemeinschaft?
- Reichen diese Rücklagen für eventuell anstehende Reparaturen?
- Wie hoch sind die monatlichen Umlagen für die spezielle Wohnung?
- Kann sich der Käufer diese regelmäßigen Umlagen (neben seinen Hypothekenzinsen und ohnehin anfallenden Nebenkosten) leisten?
- Welche Sanierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen stehen bei der Gemeinschaft demnächst an?
- Sind für diese Reparaturen eventuell Sonderumlagen geplant und nötig, oder können sie aus der Rücklage bezahlt werden?
- Wie viele Eigentümer hat die Anlage?
- Ist die Mehrheit der Wohnungen in einer Hand?
- Ist der Verwalter unabhängig oder vom Verkäufer der Anlage eingesetzt?
- Liegt ein Energieausweis für die Wohnanlage vor und besteht eventuell Sanierungsbedarf?
Sind Mieterhöhungen erlaubt?
Der neue Vermieter hat das Recht, die Miete im gesetzlichen Rahmen zu erhöhen. Das heißt, sie darf innerhalb von drei Jahren um maximal 15 oder 20 Prozent steigen. Das ist regional unterschiedlich. Ein anderer Richtwert ist die ortsübliche Vergleichsmiete, diese darf ebenfalls nicht überschritten werden.
Wann ist die Eigenbedarfskündigung nach Eigentümerwechsel erlaubt?
Wenn der Neueigentümer die Wohnung für sich selbst, Familien- beziehungsweise Haushaltsangehörige oder Pflegepersonal benötigt, ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig. Die Eigenbedarfskündigung ist aber nur dann wirksam, wenn sie inhaltlich ganz konkret und nachvollziehbar begründet ist. Es gelten hier die regulären Kündigungsfristen des Mietrechts.
Ausnahme: Bei einer sogenannten „erleichterten“ Kündigung, also einer Kündigung ohne Angabe eines Kündigungsgrundes, nach § 573a BGB verlängert sich die reguläre gesetzliche Kündigungsfrist des Vermieters um 3 Monate. Nach § 573c Abs. 1 BGB beträgt die reguläre Kündigungsfrist des Vermieters
- bis zur Dauer des Mietverhältnisses von 5 Jahren 3 Monate zum Monatsende,
- bei mehr als 5 Jahren bis 8 Jahren 6 Monate und
- bei mehr als 8 Jahren 9 Monate.
Bei der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB beträgt die Frist demgemäß je nach Mietdauer 6 Monate, 9 Monate oder 12 Monate.
Bestandshäuser werden oft „gekauft wie gesehen“?
Je nachdem, wie viel Renovierungs- und Sanierungsarbeiten erforderlich sind, kann der Umzug in ein altes Haus deutlich schneller gehen, als auf die Fertigstellung eines Neubaus zu warten. Auch das Umzugsdatum kann guten Gewissens frühzeitig festgelegt werden, weil man nicht fürchten muss, dass es – wie bei Neubauten möglich – zu baulichen Verzögerungen kommt. Aber auch darüber sollte sich der Käufer im Klaren sein: Je älter das Haus, desto mehr Bauarbeiten sind in der Regel nötig. Das können altersbedingte Bauschäden sein oder einfach in die Jahre gekommene Elemente, wie zum Beispiel die Fenster, die Heizungsanlage oder das Dach. Zudem kann es bei sehr alten Häusern Einschränkungen oder Vorgaben bei baulichen Veränderungen geben.
Welche weiteren Haken gibt es?
Es wird unbedingt geraten zu kontrollieren, ob es beim Haus finanzielle „Altlasten“ gibt, wie beispielsweise Grundschulden oder ein lebenslängliches Wohnrecht. Zudem sollte man bei der Stadt oder der Gemeinde nachfragen, ob es geplante Änderungen der Infrastruktur gibt. Denn ein Großteil der Kosten für den Bau von Straßen, Leitungen oder Abwasserkanälen kann auf Anlieger umgelegt werden.
Finanzierung und mögliche Fördermittel?
Einer der wichtigsten Punkte ist natürlich die Finanzierung von Hauskauf und Sanierung. Denn mit dieser steht oder fällt der Traum von den eigenen vier Wänden. Um die finanziellen Möglichkeiten vorab richtig einschätzen zu können, sollten Hauskäufer ihr Budget noch vor der ersten Besichtigung mit einem Berater abstecken. Sie sollten ausreichend Eigenkapital angespart haben oder Familienmitglieder um Unterstützung bitten. Denn viele übersehen die zusätzlichen Nebenkosten, wie Maklergebühren, Grunderwerbssteuer und Grundbucheintrag, die gut 10 bis 15 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis ausmachen können. Hinzu kommen Ausgaben für Sanierungs- und Renovierungsarbeiten, die in vielen Altbauten längst überfällig sind. Diese Zusatzkosten müssen bei der Finanzierung mit einkalkuliert werden.
Eine gute Möglichkeit, um die Kosten beim Eigentumserwerb zu senken, ist die Nutzung von Fördermitteln. So bietet z.B. das neu eingeführte Baukindergeld für Familien eine lukrative Zuschussmöglichkeit (KfW-Programm 424). Bei einer Komplettsanierung oder auch für Einzelmaßnahmen bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) interessante Fördermittel an. Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) kommt bei bestimmten Maßnahmen als Förderquelle in Frage.
Wie kann man sich auf den Wohnungskauf vorbereiten?
Wer sich ernsthaft für eine bestimmte Wohnung interessiert, der sollte sich vom Verkäufer unbedingt die „Teilungserklärung“ und die „Gemeinschaftsordnung“ geben lassen und diese genau studieren, sich Fragen notieren und diese anschließend in einem separaten Gespräch mit dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft klären.
Wichtig für den Käufer sind auch die finanziellen Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft. Wie sieht es mit den monatlichen Belastungen aus, wie mit den Rücklagen? Welche Sanierungsvorhaben stehen an? Auch diese Fragen kann der Verwalter beantworten.
Wichtig ist auch das Studium der Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen. Anhand der Diskussionen und Beschlüsse lassen sich nicht nur die wichtigsten Themen der Gemeinschaft schnell ablesen, sondern auch die Stimmung im Haus.
Studieren sollten die Interessenten natürlich auch die Hausordnung, die beispielsweise Ruhezeiten und Tierhaltung regelt.
Welcher Wochentag und welche Uhrzeit sind am besten für einen Besichtigungstermin geeignet?
Ideal sind immer zwei Termine: Einmal an einem normalen Werktag, wenn das Umfeld und die Umgebung gut zu erkennen sind. Dann zeigt sich auch, wie die Lichtverhältnisse im Haus sind, und ob der Blick vom Balkon wirklich ins Grüne geht oder auf einen Hinterhof mit Gewerbe.
Unentbehrlich ist auch eine Besichtigung nach Feierabend oder am Sonntag. Dann sind alle daheim und der Interessent hört, wie hellhörig die Bausubstanz ist und wie laut die Nachbarn. Waschmaschinen, Klaviere, Aufzug und auch fröhlich trappelnde Kinder sind dann gut zu hören. Eine Besichtigung am Abend zeigt auch, wie die Parkplatzsituation vor Ort ist beziehungsweise wie düster oder hell die Nachbarschaft ist.
Außerdem sind abends die Nachbarn zu Hause, und die sollte man in jedem Fall besuchen, ehe man einem Vertragsabschluss auch nur nahe tritt. Zum einen muss man mit diesen Menschen auskommen, zum anderen wissen die Nachbarn oft Interessantes übers Haus zu erzählen. Sie sind die richtigen Ansprechpartner wenn es um den Umgang miteinander und die Gepflogenheiten im Haus geht. Etwa, wie die Regelungen zur Nutzung der Wasch- und Trockenräume aussehen oder die Fahrrad- und Kinderwagenstellprobleme im Alltag gelöst werden und der dergleichen nachbarschaftliche Fragen mehr.
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Was passiert mit dem Mietvertrag beim Eigentümerwechsel? Wird ein neuer Mietvertrag bei Eigentümerwechsel notwendig?
Grundsätzlich kann ein Vermieter sein Wohneigentum verkaufen, an wen er möchte. Ein Vorkaufsrecht für Mieter bei Wohnungsverkauf gibt es nur dann, wenn ein vermietetes Mehrfamilienhaus im Grundbuch in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Hier haben die aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht auf ihre jetzige Wohnung.
Der Vermieter ist verpflichtet, jeden Mieter zu informieren, wenn er einen Käufer für dessen Wohnung gefunden hat. Der Mieter hat danach zwei Monate Zeit abzuwägen, ob er zu denselben Konditionen, die der Vermieter mit dem potenziellen Käufer ausgehandelt hat, sein Vorkaufsrecht auf die Eigentumswohnung nutzen will.
Wenn eine Wohnung nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung bereits einmal verkauft wurde, gibt es danach kein Vorkaufsrecht mehr.
Darf der neue Eigentümer die Mietwohnung modernisieren?
Will der neue Vermieter die Wohnung modernisieren, muss er das dem Mieter zuvor schriftlich ankündigen. Luxusmodernisierungen muss der Mieter jedoch nicht hinnehmen. Auch wenn die Arbeiten für ihn eine unzumutbare Härte darstellen, muss er sie nicht dulden.
Gibt es ein Vorkaufsrecht des Mieters beim Wohnungsverkauf?
Grundsätzlich kann ein Vermieter sein Wohneigentum verkaufen, an wen er möchte. Ein Vorkaufsrecht für Mieter bei Wohnungsverkauf gibt es nur dann, wenn ein vermietetes Mehrfamilienhaus im Grundbuch in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Hier haben die aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht auf ihre jetzige Wohnung.
Der Vermieter ist verpflichtet, jeden Mieter zu informieren, wenn er einen Käufer für dessen Wohnung gefunden hat. Der Mieter hat danach zwei Monate Zeit abzuwägen, ob er zu denselben Konditionen, die der Vermieter mit dem potenziellen Käufer ausgehandelt hat, sein Vorkaufsrecht auf die Eigentumswohnung nutzen will.
Wenn eine Wohnung nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung bereits einmal verkauft wurde, gibt es danach kein Vorkaufsrecht mehr.
Kaufen, Mieten oder Bauen?
Nicht selten bemerken die frisch gebackenen Besitzer erst nach Bezug weitere Schäden. Doch eine Gewährleistung ist beim Kauf bestehender Immobilien in der Regel ausgeschlossen; es wird „gekauft wie gesehen“. Um sich hier also vor bösen Überraschungen und explodierenden Kosten zu schützen, wird dringend geraten, bereits vor dem Kauf das Haus gründlich vom Keller bis zum Dachstuhl unter die Lupe zu nehmen. Am besten mit einem Fachmann. Der kann nicht nur die Kosten realistisch einschätzen, sondern weiß auch, welche Teile der Immobilie nicht mehr sanierbar sind.
Verrät der Energieausweis viel über Bestandsimmobilien?
Geht es um den Zustand der Immobilie, gibt der Energieausweis einen ersten Überblick. Verkäufer müssen das Dokument bereits zur ersten Besichtigung überreichen oder gut sichtbar auslegen. So schreibt es die Energieeinsparverordnung (aktuell EnEV 2014) vor, die alle Anforderungen an den Energieausweis regelt. Der Ausweis informiert ganz allgemein über den energetischen Zustand. Er zeigt die erreichte Energieeffizienzklasse und den berechneten oder gemessenen Energieverbrauch auf. Käufer haben damit die Möglichkeit, die zukünftigen Heizkosten abzuschätzen und das Gebäude mit anderen zu vergleichen. Wichtige Hinweise liefern darüber hinaus auch die Sanierungsempfehlungen, die viele Energieausweise enthalten. Denn diese zeigen Schwachstellen und Einsparpotenziale, die nach dem Hauskauf mit höheren Sanierungskosten verbunden sein können. Käufer sollten außerdem auch darauf achten, wann der Energieausweis ausgestellt wurde. Eventuell haben die vorherigen Eigentümer in der Zwischenzeit Sanierungsarbeiten durchführen lassen.
Auf was sollte man speziell beim Wohnungskauf achten?
Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert, der muss bedenken: Er kauft kein Eigenheim auf der Etage, sondern, rechtlich betrachtet, neben dem ihm allein gehörenden Sondereigentum (die Wohnung mit eventuell dazugehörigem Keller und Garagenplatz) auch und untrennbar einen bestimmten Anteil an einem Grundstück. Dieses Grundstück – und damit auch das darauf stehende Haus – gehören einer Gemeinschaft, und mit dem Erwerb der Eigentumswohnung wird der Käufer Mitglied der „Eigentümergemeinschaft“.
Die „Eigentümergemeinschaft“ ist eine Versammlung, in der nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundsätzlich alle Miteigentümer gleiches Stimmrecht haben. Der Einzelne verfügt weitgehend frei über sein Sondereigentum, muss allerdings bei manchen Veränderungen, zum Beispiel bei der Montage von Markisen, oder auch beim Verkauf der Wohnung, unter Umständen die Zustimmung der Gemeinschaft einholen.
Welche Rechte der Wohnungsbesitzer hat, und wie er mit seinem Sondereigentum verfahren darf, ergibt sich zum einen aus dem WEG, zum anderen aus der „Gemeinschaftsordnung“. Sie ist Bestandteil des Kaufvertrags und kann unter Umständen sogar im Grundbuch eingetragen werden. Während die „Gemeinschaftsordnung“ das Miteinander der Eigentümer regelt, listet die so genannte „Teilungserklärung“ detailliert auf, was bei einer bestimmten Wohnung alles zum Gemeinschafts- beziehungsweise zum Sondereigentum gehört. Auch die „Teilungserklärung“ ist Teil des Kaufvertrags.
Sind Mieterhöhungen beim Kauf einer Immobilie erlaubt?
Der neue Vermieter hat das Recht, die Miete im gesetzlichen Rahmen zu erhöhen. Das heißt, sie darf innerhalb von drei Jahren um maximal 15 oder 20 Prozent steigen. Das ist regional unterschiedlich. Ein anderer Richtwert ist die ortsübliche Vergleichsmiete, diese darf ebenfalls nicht überschritten werden.
Wann ist die Eigenbedarfskündigung nach Eigentümerwechsel erlaubt?
Wenn der Neueigentümer die Wohnung für sich selbst, Familien- beziehungsweise Haushaltsangehörige oder Pflegepersonal benötigt, ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig. Die Eigenbedarfskündigung ist aber nur dann wirksam, wenn sie inhaltlich ganz konkret und nachvollziehbar begründet ist. Es gelten hier die regulären Kündigungsfristen des Mietrechts.
Ausnahme: Bei einer sogenannten „erleichterten“ Kündigung, also einer Kündigung ohne Angabe eines Kündigungsgrundes, nach § 573a BGB verlängert sich die reguläre gesetzliche Kündigungsfrist des Vermieters um 3 Monate. Nach § 573c Abs. 1 BGB beträgt die reguläre Kündigungsfrist des Vermieters
- bis zur Dauer des Mietverhältnisses von 5 Jahren 3 Monate zum Monatsende,
- bei mehr als 5 Jahren bis 8 Jahren 6 Monate und
- bei mehr als 8 Jahren 9 Monate.
Bei der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB beträgt die Frist demgemäß je nach Mietdauer 6 Monate, 9 Monate oder 12 Monate.
Bestandshäuser werden oft „gekauft wie gesehen“?
Je nachdem, wie viel Renovierungs- und Sanierungsarbeiten erforderlich sind, kann der Umzug in ein altes Haus deutlich schneller gehen, als auf die Fertigstellung eines Neubaus zu warten. Auch das Umzugsdatum kann guten Gewissens frühzeitig festgelegt werden, weil man nicht fürchten muss, dass es – wie bei Neubauten möglich – zu baulichen Verzögerungen kommt. Aber auch darüber sollte sich der Käufer im Klaren sein: Je älter das Haus, desto mehr Bauarbeiten sind in der Regel nötig. Das können altersbedingte Bauschäden sein oder einfach in die Jahre gekommene Elemente, wie zum Beispiel die Fenster, die Heizungsanlage oder das Dach. Zudem kann es bei sehr alten Häusern Einschränkungen oder Vorgaben bei baulichen Veränderungen geben.
Welche weiteren Haken gibt es?
Es wird unbedingt geraten zu kontrollieren, ob es beim Haus finanzielle „Altlasten“ gibt, wie beispielsweise Grundschulden oder ein lebenslängliches Wohnrecht. Zudem sollte man bei der Stadt oder der Gemeinde nachfragen, ob es geplante Änderungen der Infrastruktur gibt. Denn ein Großteil der Kosten für den Bau von Straßen, Leitungen oder Abwasserkanälen kann auf Anlieger umgelegt werden.
Finanzierung und mögliche Fördermittel?
Einer der wichtigsten Punkte ist natürlich die Finanzierung von Hauskauf und Sanierung. Denn mit dieser steht oder fällt der Traum von den eigenen vier Wänden. Um die finanziellen Möglichkeiten vorab richtig einschätzen zu können, sollten Hauskäufer ihr Budget noch vor der ersten Besichtigung mit einem Berater abstecken. Sie sollten ausreichend Eigenkapital angespart haben oder Familienmitglieder um Unterstützung bitten. Denn viele übersehen die zusätzlichen Nebenkosten, wie Maklergebühren, Grunderwerbssteuer und Grundbucheintrag, die gut 10 bis 15 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis ausmachen können. Hinzu kommen Ausgaben für Sanierungs- und Renovierungsarbeiten, die in vielen Altbauten längst überfällig sind. Diese Zusatzkosten müssen bei der Finanzierung mit einkalkuliert werden.
Eine gute Möglichkeit, um die Kosten beim Eigentumserwerb zu senken, ist die Nutzung von Fördermitteln. So bietet z.B. das neu eingeführte Baukindergeld für Familien eine lukrative Zuschussmöglichkeit (KfW-Programm 424). Bei einer Komplettsanierung oder auch für Einzelmaßnahmen bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) interessante Fördermittel an. Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) kommt bei bestimmten Maßnahmen als Förderquelle in Frage.
Wie kann man sich auf den Wohnungskauf vorbereiten?
Wer sich ernsthaft für eine bestimmte Wohnung interessiert, der sollte sich vom Verkäufer unbedingt die „Teilungserklärung“ und die „Gemeinschaftsordnung“ geben lassen und diese genau studieren, sich Fragen notieren und diese anschließend in einem separaten Gespräch mit dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft klären.
Wichtig für den Käufer sind auch die finanziellen Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft. Wie sieht es mit den monatlichen Belastungen aus, wie mit den Rücklagen? Welche Sanierungsvorhaben stehen an? Auch diese Fragen kann der Verwalter beantworten.
Wichtig ist auch das Studium der Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen. Anhand der Diskussionen und Beschlüsse lassen sich nicht nur die wichtigsten Themen der Gemeinschaft schnell ablesen, sondern auch die Stimmung im Haus.
Studieren sollten die Interessenten natürlich auch die Hausordnung, die beispielsweise Ruhezeiten und Tierhaltung regelt.
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