Was ist beim Kauf einer Immobilie zu beachten?

2021-02-16 00:00

Die erste Frage, die sich beim Kauf einer Immobilie stellt, ist natürlich das klassische “warum”. Warum kaufen Sie? Soll es sich bei der neuen Wohnung um eine Kapitalanlage handeln - oder sind Sie selbst auf der Suche nach einem neuen Zuhause? Die Frage, ob Vermietung oder Eigennutz, muss nicht zwingend die Kaufentscheidung beeinflussen, sollte es aber. 

Für Eigennutzer ist die Lage beim Kauf einer Immobilie von entscheidender Bedeutung. Sind Sie alleinstehend - oder planen Sie bereits eine Familie? Arbeiten Sie von Zuhause aus - oder fahren Sie täglich ins Büro am Stadtrand? Ist Ihnen Flexibilität und die Nähe zum Arbeitsplatz wichtig - oder die Ruhe und Natur, die Sie nur im außerstädtischen Bereich finden? Wer ein Zuhause für sich und seine Familie sucht, sollte bei einer so großen Investition auch die nächsten zehn Jahre betrachten, und beim Kauf einer Immobilie die Umgebung, die Verkehrsanbindung sowie die Infrastruktur stark in die Entscheidung einbeziehen. Auch spielt die Größe einer Wohnung beim Kauf einer Immobilie für Eigennutzer eine besonders wichtige Rolle: Planen Sie auch hier voraus, womöglich vergrößert sich Ihr Hausstand demnächst, oder der Älteste zieht bald aus und Sie wollen sich perspektivisch verkleinern. Ein Zimmer mehr oder weniger macht oft den entscheidenden Unterschied, ob Sie Ihr Zuhause gefunden haben. 

Natürlich sollten diese Faktoren aber auch beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage eine wichtige Rolle spielen! Sie investieren in eine Immobilie, um sie nach dem Kauf an einen Dritten zu vermieten? Auch bei der Vermietung sind Größe und Lage der Immobilie von grundlegender Bedeutung. So lässt sich ein kleines Apartment in der Innenstadt natürlich besser und zu einem höheren Preis vermieten als auf dem Land. Schließlich ist der potenzielle Mieter vermutlich Single, berufstätig und legt viel Wert auf Flexibilität - deshalb fühlt er sich inmitten der Großstadt besonders wohl. Die Vier-Zimmer-Wohnung am grünen Stadtrand wäre wiederum besser geeignet für eine Familie mit Kleinkind, die ihr Glück in ländlicherer Umgebung sucht. Beziehen Sie also Lage und Größe einer Immobilie in die Entscheidung mit ein, auch, wenn Sie nicht selbst darin wohnen werden. Spätestens bei der Berechnung der Rendite lohnt es sich, vor dem Kauf einer Immobilie abzuwägen, an wen und zu welchem Preis Sie Ihre Wohnung zukünftig vermieten können. 

Bei kleinen Wohnungen bietet es sich beispielsweise ebenfalls an, eine möblierte Vermietung in Erwägung zu ziehen: Während Familien und Paare meist ihre eigenen Möbel mitbringen, sind gerade Geschäftsreisende und Berufspendler oft bereit, eine höhere Miete zu zahlen und sich dafür die Flexibilität und den Komfort einer voll ausgestatteten Wohnung zu leisten. Berechnen Sie in diesem Fall sowohl die Investition für die Möblierung als auch die dadurch generierte Mietpreissteigerung in Ihre Kalkulation mit ein. Sie werden feststellen: Es lohnt sich, beim Kauf einer kleinen Immobilie im Vorhinein zu investieren, um durch hochwertige Ausstattung den Mietpreis zu maximieren. 

Eine unmöblierte Wohnung zu vermieten, bietet andersherum den Vorteil, dass Mieter tendenziell deutlich länger im Objekt wohnen. Das bedeutet für Sie weniger Stress vor und zwischen den Vermietungen und mindert das Leerstandsrisiko. Ein weiterer springender Punkt hierbei: Wie viel zusätzlichen Aufwand macht Ihre Wohnung Ihnen? 

Beim Kauf einer Immobilie gilt es, sich dessen bewusst zu werden, dass Eigentum immer auch Arbeit mit sich bringt - mal mehr, mal weniger. Altbauwohnungen sind auf dem Münchner Wohnungsmarkt besonders beliebt. Jedoch bedeuten sie einen oft unterschätzten Betriebsaufwand, der mit hohen Kosten für Strom, Gas und etwaigen Reparaturen verbunden ist. Wo Ästheten und Hobbyhandwerker ihre helle Freude haben, überwiegt für den Vermieter oft der Stressfaktor. Im Gegensatz dazu macht eine Neubauwohnung, sobald bezogen, mit großer Wahrscheinlichkeit erstmal weniger Arbeit. Hier funktioniert alles einwandfrei, durch energieeffiziente Bauweise (KfW Standard) fallen keine hohen Betriebskosten an und es wird selbst in zehn Jahren noch keine Kernsanierung nötig sein. Wer sich gern zurücklehnt und seiner Wertanlage beim Wachsen zusieht, ist mit dem Kauf einer Neubauimmobilie also bestens beraten. 

Die Investition in Neubauimmobilien lohnt sich zudem auch unter langfristigen Gesichtspunkten aufgrund des Aspekts der Nachhaltigkeit. Nicht nur sparen Sie durch energieeffiziente Bauweise einen hohen Betrag an Instandhaltungskosten ein. Zusätzlich können Sie, wenn die Immobilie, die Sie kaufen, den KfW-Effizienzhaus-Standard erfüllt, attraktive Fördermittel erhalten: Bis zu 120.000 Euro stehen Ihnen als Baustein Ihrer Finanzierung je Wohnung zur Verfügung – mit günstigen Zinsen und einem Tilgungszuschuss, den Sie nicht zurückzahlen müssen. Je besser die Energieeffizienz, desto höher der entsprechende Tilgungszuschuss: Beim Kauf einer Neubauwohnung mit KfW 55 Standard erhalten Sie beispielsweise bis zu 18.000 Euro Tilgungszuschuss und sparen so beim Kauf Ihrer Immobilie bares Geld!

Wenn Sie das “was” geklärt und das perfekte Objekt gefunden haben, sollten Sie sich Gedanken über das “wie” machen. Die Finanzierung einer Immobilie ist oftmals leichter möglich, als Sie es vielleicht glauben - und ergibt bei der aktuellen Marktsituation in Verbindung mit dem konstant niedrigen Zinsniveau auch besonders viel Sinn. Denn: Selbst in München muss man kein Millionär sein, um in Immobilien zu investieren. Der Kauf einer Immobilie ist theoretisch möglich, sobald Sie 10 bis 20% des Kaufpreises an Eigenkapital vorweisen können. Haben Sie diese Voraussetzung erfüllt und beziehen ein regelmäßiges Einkommen, gewährt Ihnen die Bank in der Regel einen Kredit, sodass dem Kauf einer Immobilie nichts mehr im Wege steht. Beachten Sie jedoch bei Aufnahme des Kredites zusätzliche Kosten wie Zinsen und die Laufzeit der Rückzahlung. Wenn Sie klug investieren, wird Sie die Rückzahlung des Kredits auch bei vernünftiger Laufzeit nicht mehr kosten als die Miete, die Sie monatlich für eine adäquate Wohnung ausgeben würden. Damit verbunden trägt sich das Projekt von selbst und die Miete zahlt den Kredit ab, während Sie parallel von der Wertsteigerung profitieren. Eine Win-Win-Situation. Es lohnt sich also doppelt zu wissen, welche Faktoren es beim Kauf einer Immobilie zu beachten gilt.