Versteckter Mangel

zurück zum Immobilienlexikon

Will ein Eigentümer seine Immobilie in München verkaufen, so hat er die Pflicht, den Käufer über sogenannte versteckte Mängel in Kenntnis zu setzen. Versteckt heißt in diesem Zusammenhang, dass der Mangel nicht für einen Dritten bekannt ist, dem Verkäufer aber schon vor Verkauf der Immobilie bekannt war. Ein versteckter Mangel liegt dann beispielsweise vor, wenn der Eigentümer von einem Schaden am Dachstuhl gewusst hat, ohne den Käufer diesbezüglich aufzuklären und ohne dass ein potentieller Käufer den Schaden hätte selbst sehen können. Für einen solchen Fall kann der Käufer die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen und auf Schadensersatz verklagen. In Bezug auf Mängel an einer Immobilie werden offene, versteckte und arglistig verschwiegene Mängel differenziert. Offene Mängel sind in der Regel für den Immobilienkäufer sofort ersichtlich, versteckte Mängel stellen sich jedoch oft erst im laufenden Betrieb der Immobilie oder später heraus. Von einem arglistig verschwiegenen, versteckten Mangel spricht man, wenn der Mangel dem Verkäufer durchaus bekannt war, dieser aber bewusst verheimlicht wurde. Eine Immobilie wird in der Regel unter Ausschluss jeglicher Gewährleistungsansprüche verkauft – versteckte Mängel sind aber davon ausgenommen. Wenn aber nach dem Immobilienkauf doch ein versteckter Mangel auftreten sollte, stellt sich die Frage, ob der Eigentümer von Mangel wusste und diesen bewusst verschwiegen hat. Es kann sich aber auch um einen Mangel handeln, der zwar schon unterschwellig vorhanden war, sich aber zum Verkaufszeitpunkt der Immobilie nicht bemerkbar gemacht hat. Die neuen Besitzer der Immobilie sind erst einmal in der Beweispflicht, und müssen dem Verkäufer nachzuweisen, dass dieser Kenntnis vom Mangel an der Immobilie gehabt hat. In einem solchen Fall ist die Beauftragung eines Bausachverständigen unausweichlich. Per Gutachten kann der Bausachverständige klar abgrenzen, welcher Mangel vorliegt – gegebenenfalls kann dann der gesamte Kaufvertrag angefochten und somit rückabgewickelt werden.