Übergabetermin (Kaufvertrag)

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Wenn der Eigentümer einer Immobilie in München diese verkauft hat, so muss er diese dem Käufer auch übergeben. Werden das Haus oder das Grundstück übergeben zum Übergabetermin übergeben, so gehen die wirtschaftliche Gefahr, Nutzungen und Lasten und primär auch die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über (Siehe § 446 BGB). Schon vor dem Übergabetermin sollten bereits im Kaufvertrag klare Regelungen festgelegt werden, um eine Risikoverteilung klar aufzuzeigen. Ein Gefahrübergang bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der Erwerber der Immobilie mit der Übergabe dafür verantwortlich ist und somit auch das Risiko trägt, dass die Immobilie im Sinne § 446 BGB zufällig untergeht.  Wenn der Verkäufer das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt, so wird in Hinblick auf die Fälligkeit des Kaufpreises und somit auf den Besitzübergang üblicherweise ein Übergabetermin vereinbart. Damit gewährleistet ist, dass der Verkäufer dann auch fristgerecht auszieht, kann die Zahlung des fälligen Kaufpreises Zug um Zug mit der Übergabe des Hauses bzw. der Wohnung explizit vereinbart werden. Alternativ wäre eine Vereinbarung einer zeitanteiligen Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete in Betracht zu ziehen, ohne dass dadurch aber ein Mietvertrag begründet wird. Ist das Haus oder die Wohnung jedoch an einen Dritten vermietet, ist der Verkäufer verpflichtet, das Mietverhältnis offenlegen. Bei entsprechender Fortführung des Mietverhältnisses tritt der Erwerber per Gesetz dann als Vermieter in das Mietverhältnis ein. (Siehe hierzu § 571 BGB). Will der neue Eigentümer den Mietvertrag nicht fortführen, so müssen die Parteien vor der Beurkundung des Kaufvertrags eine entsprechende Regelung finden. Diese könnte bestehen, dass das Mietverhältnis mit Einvernehmen des Mieters aufgehoben wird. Alternativ kann der Erwerber das Mietverhältnis mit dem Mieter fristgerecht kündigen und als berechtigtes Interesse nach Maßgabe des § 573 Abs. II Nr. 2 BGB Eigenbedarf geltend machen, sobald er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist.