Restnutzungsdauer

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Es liegt in der Natur der Sache, dass Gebäude im Gegensatz zu unbebauten Grundstücken nur eine begrenzte Lebensdauer aufweisen – daher unterliegen sie einer Alterswertminderung.

Aus diesem Grund ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes die Restnutzungsdauer immer zu berücksichtigen. Schon alleine die physische Lebensdauer des Gebäudes limitiert den Sachwert eines Gebäudes. Sie bildet mit der ihr entsprechenden Wertminderung den Gebäudesachwert infolge des Alters. Die Restnutzungsdauer wird als Basis für die Bemessung der Alterswertminderung des Gebäudes herangezogen. Die Restnutzungsdauer wird gemäß § 6 Abs. VI ImmoWertV definiert als „Zahl der Jahre, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.“ Analog § 6 Abs. VI S. 2 ImmoWertV kann sich die Gesamtlebensdauer und die Restnutzungsdauer durch Investitionen in das Gebäude verlängern aber auch verkürzen, wenn die Unterlassung notwendiger Reparaturmaßnahmen oder andere Umstände dazu geführt haben, dass die Restlebensdauer des Gebäudes im Vergleich zu anderen entsprechend kürzer betrachtet werden muss. Als reine Modernisierung benennt die Verordnung hingegen z.B. „Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“. Bauschäden, die nach der Fertigstellung des Gebäudes also eingetreten sind, verkürzen die Restnutzungsdauer. Es können aber noch weitere Umstände vorliegen, die für den Wert essentiell sind und deshalb eine Berücksichtigung finden müssen. Dafür kommen z.B. die wirtschaftliche Überalterung des Bauwerks oder ein überdurchschnittlich guter Erhaltungszustand in Frage, aber auch eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen Nutzung des Gebäudes von der eigentlich zulässigen Nutzung. Die Restnutzungsdauer ist daher bei einer eher substanzorientierten Sachwertermittlung vorrangig vom wirtschaftlichen und technischen Zustand des Gebäudes, weniger aber vom Alter des Gebäudes oder der Gebäudeteile abhängig.